Exkluzívna zmluva na predaj nehnuteľnosti? Ako nenaletieť realitkám...

Ako realitný maklér som sa neraz stretol s postojom niektorých klientov – majiteľov:

„Rád by som, aby ste predávali moju nehnuteľnosť, ale ja Vám exkluzívnu zmluvu nepodpíšem a chcem aby mi nehnuteľnosť predávali 2-3 realitky“.

Z pohľadu majiteľa to vyzerá skvelo. Možno si povie: „Nebudem viazaný žiadnym papierom, veď to je moja nehnuteľnosť a ja sa predsa nebudem obmedzovať. A čím viac „realiťákov“, tým lepšie, veď predá to ten najšikovnejší.“
Možno máte podobný názor aj Vy. Je v skutočnosti exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou skrytá pasca na „(na)chytanie“ predávajúcich? Poďme sa na to pozrieť zblízka a najlepšie pohľadom potencionálneho kupujúceho a samotných maklérov.

Čo asi napadne záujemcovi o kúpu, keď uvidí jednu nehnuteľnosť v troch realitných kanceláriách, vždy trochu inak nafotenú a pravdepodobne vždy aj s trochu inou cenou? Zo skúseností a rozprávania mojich klientov, Vám môžem povedať, že:

1. Majiteľ sa určite potrebuje nehnuteľnosti zbaviť, určite tam bude nejaký problém a asi mu veľmi predaj nejde.
2. Cena nebude pevná a teda môžem tlačiť na majiteľa a cenu.
3. Skúsim ešte pohľadať, či nenájdem inzerát s kontaktom na majiteľa. Veď ja ho už dotlačím k nižšej cene aj k podmienkam, ktoré chcem ja. A pritom „asistenciu“ makléra nepotrebujem!

Na druhú stranu, predaj cez jednu realitnú kanceláriu alebo makléra s pevne stanovenými podmienkami predaja pôsobí na serióznych kupujúcich profesionálne a hlavne „nepriestrelne“ pre možných špekulantov.

Ako sa k danej veci stavajú a ako rozmýšľajú makléri, ktorí sa rozhodnú ísť do neexkluzívneho predaja? Opäť zo skúseností aj z rozprávania mojich klientov, takto:

1. Rýchlo nafotiť, aj s neporiadkom a rýchlo na internet nech som prvý! Alebo lepšie. Len mi pošlite Vaše fotky (načo tam chodiť a strácať čas a peniaze). Veď určite nevadí, že neviem čo predávam.
2. Dám to len na neplatené inzertné servery. Veď nebudem investovať do niečoho, čo sa mi pravdepodobne nevráti.
3. Rýchlo nájsť kupujúceho! Možno aj nevhodného, čo nakoniec nemusí dostať hypotéku, ale hlavne rýchlo a nejakého, len nech mi obchod neujde.

Paradoxne, pri predaji cez viacero realitných kancelárií často predáva majiteľ nehnuteľnosť dlhšie a konečná predajná cena je dokonca nižšia ako pri exkluzívnom predaji cez jedného makléra.

Exkluzívna zmluva medzi majiteľom a realitnou kanceláriou tu skutočne nie je na „ (na)chytanie“ predávajúcich. Je to zmluva, ktorá má jasne stanoviť pravidlá spolupráce a podmienky pri predaji nehnuteľnosti. Profesionálni realitní makléri berú exkluzívnu zmluvu ako vážny záväzok voči klientovi – majiteľovi, ktorý im dal dôveru pri predaji svojej nehnuteľnosti. Preto takíto makléri investujú nepomerne viac času a peňazí do prípravy kvalitnej prezentácie predávanej nehnuteľnosti (profesionálny fotograf, natočenie video-obhliadky, profesionálny homestaging, 3D-sken nehnuteľnosti, natáčanie dronom), investujú do inzercie a marketingu, platia profesionálne právne služby, a hlavne venujú čas do výberu najlepšieho záujemcu o kúpu, aby sa predaj uskutočnil k maximálnej spokojnosti majiteľa.

Moja rada na záver znie:

Nenechajte sa pri predaji nehnuteľnosti nachytať ani zlákať na neexkluzívnu spoluprácu s realitnou kanceláriou. Nie je to vždy také výhodné, ako by sa mohlo na prvý pohľad zdať.

No a s kým teda podpísať exkluzivitu na predaj svojej nehnuteľnosti? Samozrejme nie s hocikým. Najlepšie je na odporučenie od známeho s dobrou skúsenosťou, recenzie na internete alebo si pozvať 2-3 maklérov priamo na nehnuteľnosť a vybrať si toho, kto Vám „najlepšie sadne“ a ponúkne služby podľa Vašich predstáv.

Ak sa chystáte predávať nehnuteľnosť a chcete využiť služby makléra, ozvite sa mi. Rád sa s Vami nezáväzne stretnem. A ak sa dohodneme na spolupráci, určite budeme spolupracovať exkluzívne. A ja urobím maximum, aby ste za exkluzívnu zmluvu dostali exkluzívne služby.