Ako realitný maklér som sa neraz stretol s postojom niektorých klientov – majiteľov:
„Rád by som, aby ste predávali moju nehnuteľnosť, ale ja Vám exkluzívnu zmluvu nepodpíšem a chcem aby mi nehnuteľnosť predávali 2-3 realitky“.
Z pohľadu majiteľa to vyzerá skvelo. Možno si povie: „Nebudem viazaný žiadnym papierom, veď to je moja nehnuteľnosť a ja sa predsa nebudem obmedzovať. A čím viac „realiťákov“, tým lepšie, veď predá to ten najšikovnejší.“
Možno máte podobný názor aj Vy. Je v skutočnosti exkluzívna zmluva s realitnou kanceláriou skrytá pasca na „(na)chytanie“ predávajúcich? Poďme sa na to pozrieť zblízka a najlepšie pohľadom potencionálneho kupujúceho a samotných maklérov.
Čo asi napadne záujemcovi o kúpu, keď uvidí jednu nehnuteľnosť v troch realitných kanceláriách, vždy trochu inak nafotenú a pravdepodobne vždy aj s trochu inou cenou? Zo skúseností a rozprávania mojich klientov, Vám môžem povedať, že:
- Majiteľ sa určite potrebuje nehnuteľnosti zbaviť, určite tam bude nejaký problém a asi mu veľmi predaj nejde.
- Cena nebude pevná a teda môžem tlačiť na majiteľa a cenu.
- Skúsim ešte pohľadať, či nenájdem inzerát s kontaktom na majiteľa. Veď ja ho už dotlačím k nižšej cene aj k podmienkam, ktoré chcem ja. A pritom „asistenciu“ makléra nepotrebujem!
Na druhú stranu, predaj cez jednu realitnú kanceláriu alebo makléra s pevne stanovenými podmienkami predaja pôsobí na serióznych kupujúcich profesionálne a hlavne „nepriestrelne“ pre možných špekulantov.
Ako sa k danej veci stavajú a ako rozmýšľajú makléri, ktorí sa rozhodnú ísť do neexkluzívneho predaja? Opäť zo skúseností aj z rozprávania mojich klientov, takto:
- Rýchlo nafotiť, aj s neporiadkom a rýchlo na internet nech som prvý! Alebo lepšie. Len mi pošlite Vaše fotky (načo tam chodiť a strácať čas a peniaze). Veď určite nevadí, že neviem čo predávam.
- Dám to len na neplatené inzertné servery. Veď nebudem investovať do niečoho, čo sa mi pravdepodobne nevráti.
- Rýchlo nájsť kupujúceho! Možno aj nevhodného, čo nakoniec nemusí dostať hypotéku, ale hlavne rýchlo a nejakého, len nech mi obchod neujde.
Paradoxne, pri predaji cez viacero realitných kancelárií často predáva majiteľ nehnuteľnosť dlhšie a konečná predajná cena je dokonca nižšia ako pri exkluzívnom predaji cez jedného makléra.
Exkluzívna zmluva medzi majiteľom a realitnou kanceláriou tu skutočne nie je na „ (na)chytanie“ predávajúcich. Je to zmluva, ktorá má jasne stanoviť pravidlá spolupráce a podmienky pri predaji nehnuteľnosti. Profesionálni realitní makléri berú exkluzívnu zmluvu ako vážny záväzok voči klientovi – majiteľovi, ktorý im dal dôveru pri predaji svojej nehnuteľnosti. Preto takíto makléri investujú nepomerne viac času a peňazí do prípravy kvalitnej prezentácie predávanej nehnuteľnosti (profesionálny fotograf, natočenie video-obhliadky, profesionálny homestaging, 3D-sken nehnuteľnosti, natáčanie dronom), investujú do inzercie a marketingu, platia profesionálne právne služby, a hlavne venujú čas do výberu najlepšieho záujemcu o kúpu, aby sa predaj uskutočnil k maximálnej spokojnosti majiteľa.
Moja rada na záver znie:
Nenechajte sa pri predaji nehnuteľnosti nachytať ani zlákať na neexkluzívnu spoluprácu s realitnou kanceláriou. Nie je to vždy také výhodné, ako by sa mohlo na prvý pohľad zdať.
No a s kým teda podpísať exkluzivitu na predaj svojej nehnuteľnosti? Samozrejme nie s hocikým. Najlepšie je na odporučenie od známeho s dobrou skúsenosťou, recenzie na internete alebo si pozvať 2-3 maklérov priamo na nehnuteľnosť a vybrať si toho, kto Vám „najlepšie sadne“ a ponúkne služby podľa Vašich predstáv.
Ak sa chystáte predávať nehnuteľnosť a chcete využiť služby makléra, ozvite sa mi. Rád sa s Vami nezáväzne stretnem. A ak sa dohodneme na spolupráci, určite budeme spolupracovať exkluzívne. A ja urobím maximum, aby ste za exkluzívnu zmluvu dostali exkluzívne služby.