Znalecký posudok k nehnuteľnosti môže vypracovať len znalec zo stavebného odboru, ktorý si nehnuteľnosť prezrie, pomeria, nafotí a urobí podľa daných tabuliek a koeficientov výpočet, ktorým určí východiskovú, technickú a všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti.
Ak nehnuteľnosť predávate
Keď sa rozhodnete predať nehnuteľnosť, je dobré mať jasnú predstavu o jej cene. V prípade, že je viacero vlastníkov nehnuteľnosti a neviete sa dohodnúť na hodnote, resp. predajnej cene, je ideálne riešenie dať vypracovať znalecký posudok, aby ste cenu neprehnali alebo naopak nepredávali pod cenu. Znalecký odhad berte len orientačne, nakoľko je dôležité porovnanie aktuálnych predávaných nehnuteľností v danej lokalite a v danom čase. Preto jej skutočná hodnota sa často značne líši a záleží od dopytu v danej lokalite - cena môže byť vyššia, ale aj výrazne nižšia, ako stanovil znalec.
Ak nehnuteľnosť kupujete (prostredníctvom hypotéky)
V prípade, že ste sa rozhodli kúpiť nehnuteľnosť prostredníctvom hypotekárneho úveru, budete k žiadosti o úver potrebovať vypracovať znalecký posudok. Zároveň (aj pri kúpe v hotovosti) máte istotu, že zbytočne nepreplatíte, pretože niekedy majiteľ cenu prestrelí. Znalecký posudok vychádza z reálneho technického stavu nehnuteľnosti a použitého stavebného materiálu. Často sa stáva, že trhová cena nehnuteľnosti je vyššia ako odhad znalca - POZOR, banka vychádza vždy z nižšej hodnoty (cena kupovanej nehnuteľnosti/znalecký posudok). Pri novej žiadosti o úver banka akceptuje posudok, ktorý má max. 1 rok, pri refinancovaní je to až 5 rokov.
Kedy sa vypracováva znalecký posudok
Znalecký posudok sa vypracováva najčastejšie pre banky pri braní hypotéky, ale aj pre potrebu dedičského konania, pri prevode vlastníckych práv, pre zrušenie a vysporiadanie BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), pri súdnych sporoch, či delení majetku medzi pozostalých.
Riadne a kvalitne spracovaný posudok obsahuje:
- stručný a presný popis danej nehnuteľnosti,
- detailný popis technického stavu posudzovanej nehnuteľnosti,
- údaje o príslušenstve a veku stavby,
- informácie o pozemku,
- pôdorys a fotodokumentáciu.
.
Znalec potrebuje pre vypracovanie posudku nasledovné podklady:
- LIST VLASTNÍCTVA - aktuálna kópia z katastra nehnuteľností, nesmie byť starší ako 3 mes.
- NADOBÚDACIU DOKUMENTÁCIU k nehnuteľnosti - darovacia, kúpna zmluva, osvedčenie o dedičstve,...
- SNÍMKA KATASTRÁLNEJ MAPY alebo GEOMETRICKÝ PLÁN - aktuálny stav
- PODORYS BYTU - ak nie je k dispozícií, znalec ho dorobí (za príplatok)
- PROJEKTOVÁ DOKUMENTÁCIA - pri rodinných domoch
- VEK STAVBY - kolaudačné rozhodnutie, potvrdenie od správcu bytu, prípadne od obecného alebo mestského úradu
- ÚZEMNO-PLÁNOVACIA INFORMÁCIA - týka sa pozemku, ak riešite hypotéku na výstavbu RD
Typy hodnôt nehnuteľnosti
VŠEOBECNÁ HODNOTA NEHNUTEĽNOSTI
- je výsledná objektívna hodnota/cena nehnuteľnosti a to z hľadiska veľkosti, polohy, aktuálneho stavu, vybavenia..., za ktorú by ju bolo možné najpravdepodobnejšie predať v čase oceňovania.
VÝCHODISKOVÁ HODNOTA
- je to odhad ceny, za ktorú je všeobecne možné rovnakú novú stavbu postaviť v čase ohodnotenia nehnuteľnosti.
TECHNICKÁ HODNOTA
- je to odhad ceny východiskovej hodnoty znížený o hodnotu miery opotrebovania k danému času.
Cena znaleckého posudku
Cena znaleckého posudku závisí nielen od výberu konkrétneho znalca, doplnkových služieb, rýchlosti vyhotovenia a veľkosti nehnuteľnosti (t.j. či sa jedná o byt, rodinný dom, pozemok,...), ale často aj od lokality, kde sa nehnuteľnosť nachádza (iná cena bude v Bratislave a veľkých mestách a iná na dedinách, či východe Slovenska).
Štandardne sa cena pohybuje v rozmedzí 130 - 300€.