Aký je účel zámeny nehnuteľností?
Už z názvu vyplýva hlavný princíp nadobudnúť nehnuteľnosť formou zámeny. Je to realitný obchod medzi dvomi vlastníkmi, ktorí sa dohodnú na vzájomnej výmene ich nehnuteľností. Zámena sa môže realizovať medzi fyzickými aj právnickými osobami, po dohodnutí podmienok si možno vymeniť byty, domy, kancelárie, priemyselné priestory a pod. Samozrejme v prípade rozdielnej hodnoty zamieňaných nehnuteľností, vlastník lacnejšej nehnuteľnosti musí doplatiť druhému vlastníkovi dohodnutú čiastku.
Pravidlá zámeny stanovuje Občiansky zákonník
Pravidlá takéhoto realitného obchodu - zámeny, legislatívne určuje Občiansky zákonník. Vo viacerých ustanoveniach týkajúcich sa zámeny jasne vymedzuje, čo je pri nakladaní s nehnuteľným majetkom povolené, resp. na čo si majú vlastníci dať pozor a čomu sa majú pri zámene vyhýbať. Ustanovenia tiež určujú postup výmeny nehnuteľností a aj spôsoby doplatenia rozdielu na dorovnanie ceny.
Zámenná zmluva
Po dohodnutí všetkých podmienok vlastníci spíšu a uzavrú Zámennú zmluvu. Tá je základným právnym dokumentom celého procesu, musí byť zrozumiteľná a najmä musí chrániť obe zmluvné strany. Vymedzuje právo jednej strane sa brániť v prípade, že tá druhá strana nesplní podmienky zmluvy. Okrem toho je spísanie zámennej zmluvy nevyhnutné kvôli administratívnym a daňovým úkonom, najmä k prepisu vlastníctva.
Na zámennú zmluvu platia rovnaké právne ustanovenia ako pre Kúpnu zmluvu. Obsah zmluvy a priebeh obchodu sa až tak veľmi nelíšia. Základným rozdielom je, že obe zmluvné strany vystupujú ako predávajúci a kupujúci zároveň - pri odovzdaní svojej nehnuteľnosti sú ako predajcovia a prijímaní nehnuteľnosti od druhej strany sú ako kupujúci. Po výmene nastáva rovnaký postup ako pri bežnom predaji/kúpe.
Ako sa pripraviť a aký je priebeh zámeny nehnuteľností:
- je treba stanoviť cenu zamieňaných nehnuteľností znaleckým posudkom,
- po určení ceny sa obe strany dohodnú na zámene a podmienkach zámeny,
- na základe vašich dohodnutých podmienok sa spíše zámenná zmluva,
- po podpise zámennej zmluvy prebehne výmena a následne aj odovzdanie nehnuteľností,
- prípadný doplatok ceny sa uhradí v termíne podľa dohody (rozdielová suma),
- po odovzdaní nehnuteľností idú obe strany na kataster a požiadajú o prepis,
- na záver treba ohlásiť zmenu u dodávateľov energií.
Nezabudnite
Vlastníkom, ktorí nadobudli nehnuteľnosť zámenou, pri ktorej im bola doplatená suma určená na tzv. dorovnanie ceny, vzniká aj DAŇOVÁ POVINNOSŤ (zisk je podobne ako pri predaji považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ktorý podlieha zdaneniu. Pri oslobodení od jeho zdanenia platia rovnaké podmienky ako pri zisku z riadneho predaja nehnuteľnosti).
Na záver
Na Slovensku nie je zámena nehnuteľností veľmi častá ani obľúbená. Zo všetkých zrealizovaných realitných obchodov percentuálne tvorí zámena ani nie desatinu percenta a väčšinou ide o zámenu v kruhu rodiny (mama a dcéra, starí rodičia a vnuk,...). Pritom proces zámeny nehnuteľností nie je oproti bežnej kúpe zložitejší. Treba si však dať pozor a splniť všetky právne aj administratívne úkony súvisiace so zámenou.
V prípade, že sa rozhodnete pre takýto obchod, môžete sa obrátiť na našu realitnú kanceláriu. Ja a moji kolegovia Vám radi poradíme a pomôžeme obchod úspešne zrealizovať :)