Nehnuteľnosť kupujete väčšinou jeden-dvakrát za život a veľa ľudí si neuvedomuje, že cena nehnuteľnosti nie je vždy celková cena za nehnuteľnosť. A to sa na Slovensku stále neplatí daň z prevodu nehnuteľnosti - percentuálna daň štátu z celej sumy, čo je v zahraničí bežné už niekoľko rokov (nejde o malé peniaze, ale o desiatkytisíc eur, ktoré je vždy pri zmene majiteľa potrebné štátu na daniach odviesť). U nás ide k pomeru ceny nehnuteľnosti o maximálne pársto eur, čo je zanedbateľný náklad pre ktorúkoľvek zo strán, ale pekne to vie so vzťahmi a atmosférou pri prevode nehnuteľnosti zamávať...
Aké najčastejšie sporné výdavky môžu pri kúpe a predaji ešte vzniknúť a ako ich odporúčame riešiť my?
Náklady na znalecký posudok
V prípade, že kupujúci kupuje nehnuteľnosť na hypotéku alebo žiada znalecký posudok z osobného dôvodu overenia ceny nehnuteľnosti sa dáva vypracovať znalecký posudok. Niekedy sa stane, že aktuálny znalecký posudok má vypracovaná predávajúca strana. Otázkou potom je, kto daný posudok zaplatí. Neraz sa stalo, že predávajúca strana ho kupujúcej nechcela poskytnúť zadarmo, hoci ho už mala vypracovaný a jej bude na nič.
Kto má hradiť náklady: Tento výdavok vždy hradí kupujúci, nakoľko on ho požaduje, prípadne potrebuje k hypotekárnemu úveru. Zvykom ale býva, že ak ho už predávajúci má, tak ho poskytne v cene nehnuteľnosti.
Výdavky na hypotekárny úver
Banky si účtujú poplatky za spracovanie hypotekárneho úveru, či ocenenie nehnuteľnosti. Taktiež treba počítať na katastrálnom úrade s "kolkom" navyše. S týmito výdavkami kupujúci nie vždy rátajú.
Kto má hradiť náklady: Jednoznačne je výdaj z dôvodu hypotekárneho úveru vždy na strane kupujúcich a to vrátane katastrálnych poplatkov. Predávajúca strana a dokonca ani realitná kancelária s daným výdavkom nič nemá.
Náklady na právnika alebo realitného makléra
Náklady na realitnú kanceláriu musia byť podľa zákona vždy zahrnuté v inzerovanej cene nehnuteľnosti a uvedené v popise inzerátu. Ak to tak nie je, kontaktujte danú kanceláriu a žiadajte nápravu, nakoľko porušujú zákon. V prípade, že sa nepredáva nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, náklady na právne služby by mala znášať predávajúca strana, prípadne si ich deliť na polovicu.
Kto má hradiť náklady: Realitnú kanceláriu zo zákona vždy platí predávajúci a je zahrnutá v publikovanej cene nehnuteľnosti. Náklady na právne služby v prípade predaja bez realitnej kancelárie znáša predávajúca strana, prípadne sa môže dohodnúť s kupujúcim na delení na polovicu (ale iba ak je vybrané nestranné právne zastúpenie).
Notárske poplatky a poplatky za overenie dokumentov
Kameňom úrazu a to častejšie pri predaji nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu je, kto zaplatí poplatky za overenie podpisov. Pre úplnosť, overovať je nutné vždy len predávajúcu stranu, ale stáva sa, že predávajúci požaduje overiť podpisy aj kupujúcich.
Kto má hradiť náklady: V prípade, že sa predáva nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie, poplatky za overenie podpisov znáša vždy predávajúca strana, nakoľko je nutné overiť práve len jej podpisy. V prípade, že vyžaduje od kupujúcich aj ich overenie, mala by hradiť aj tieto poplatky, nakoľko overenie nie je potrebné. Ak sa rieši predaj nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, tak práve tento poplatok je jediný, ktorý má predávajúci. Nie je to teda povinný náklad realitnej kancelárie a tá to nie je ani povinná hradiť.
Vinkulovaný účet, notárska úschova
Tento poplatok súvisí s obavou kupujúcich s bezpečnosťou prepísania predávanej nehnuteľnosti na nich. Nie každý kupujúci vie túto situáciu pochopiť a žiada polovicu z nákladov od predávajúcich.
Kto má hradiť náklady: Táto požiadavka vychádza zo strany kupujúcich a preto celý náklad má znášať on. Predávajúci naopak bude časovo znevýhodnený (oproti štandardnému postupu bez úschovy) a platba za nehnuteľnosť oneskorená aj o niekoľko týždňov až mesiac.
Poplatok za zápis do katastra nehnuteľností
Kupujúci niekedy očakáva, že tento poplatok zaplatí predávajúci, nakoľko je vlastníkom nehnuteľnosti.
Kto má hradiť náklady: Základný správny poplatok za vklad na úrade katastra znáša vždy kupujúci. V prípade, že sa nehnuteľnosť predáva cez realitnú kanceláriu, tak poplatok vo väčšine prípadov platí realitka ako sprostredkovateľ, to zas záleží od výšky provízie a interného nastavenia realitnej kancelárie.
Poplatok za zrýchlený zápis do katastra nehnuteľností
Občas sa stane, že kupujúca strana žiada zrýchlený vklad na katastri. Takýto vklad je aktuálne spoplatnený sumou 300€, ale urýchli zápis na maximálne 15 dní.
Kto má hradiť náklady: Rozdiel medzi základným a zrýchleným vkladom znáša kupujúci, nakoľko bola požiadavka z jeho strany. V prípade, že na zrýchlenom vklade trval predávajúci, znáša zvýšené náklady on.
Hnuteľný majetok ostávajúci v nehnuteľnosti
Z praxe sa nám asi najčastejšie stáva, že kupujúci odmietol prebrať nehnuteľnosť, nakoľko chýbalo zariadenie/vybavenie, ktoré sa pri prehliadke nehnuteľnosti v nej nachádzalo. Ako sme už spomínali, aj páreurová stará skriňa vie výrazne naštrbiť vzťahy a vytvoriť nepríjemnú atmosféru pri odovzdávaní nehnuteľnosti. Dokonca sa aj stáva, že ani finančná kompenzácia nestačí a kupujúci trvá na danom "starom" nábytku.
Riešenie: Vždy si veľmi dobre v zmluve ošetrite, čo konkrétne je súčasťou predaja nehnuteľnosti a spravte aj zoznam s fotodokumentáciou. Predídete tak nedorozumeniam, či dokonca neprevziatiu nehnuteľnosti zo strany kupujúceho, nebodaj ešte aj súdnym sporom.
Na záver
Akékoľvek výdavky alebo ich rozdelenie by mali byť jasne dohodnuté pred podpisom zmluvy, aby sa tak predišlo nedorozumeniam. Predsa len vo väčšine obchodov sú zúčastnené dve strany, ktoré sa nepoznajú, sú si cudzie a nikdy neviete, aká druhá strana v skutočnosti je. Navyše, v dnešnej dobe je každý "právnik" a vie, aké má práva.