Odovzdávanie nehnuteľnosti môže byť proces, ktorý sprevádzajú rôzne problémy. Tieto problémy môžu vzniknúť pri predaji, prenájme, dedičskom konaní alebo ukončení nájomného vzťahu. Tu sú najčastejšie pri predaji nehnuteľnosti a spôsoby, ako ich riešiť.
Stav nehnuteľnosti pri odovzdávaní
Asi najčastejší problém pri odovzdávaní je aktuálny stav k dňu odovzdania. Mnohí kupujúci si myslia, že nehnuteľnosť bude "vzorne vyleštená" a hotelovo uprataná. Zo skúseností je práve opak pravdou, väčšina nehnuteľnosti je len vyprázdnená a dokonca niektoré nehnuteľnosť ešte aj s bordelom po sťahovaní navyše. Čo býva však väčší problém je, keď mala byť nehnuteľnosť so zariadením, ktoré medzi obhliadkou a odovzdávaním sa značne poškodilo.
Problémy s prístupom k nehnuteľnosti
Neodovzdané kľúče na čas alebo vôbec. Ojedinelé, ale aj to sa stáva, že starý vlastník neodovzdá kľúče vôbec alebo v stanovenom termíne. V prípade, že ide o pár dní, väčšinou sa to nerieši. V prípade, že očakávate problémy s predávajúcimi dopredu a on ani nekomunikuje, je potrebné vždy spísať čo najskôr písomnú výzvu s upozornením na súdne podanie, samozrejme aj s penále za každý jeden deň oneskorenia (podľa Kúpnej zmluvy väčšinou 30€/deň).
Odovzdávací protokol
Odovzdávací protokol by mal byť súčasťou pri každej zmene majiteľa a preberania nehnuteľnosti. Obsahuje odpísaný stav meračov, počet odovzdaných kľúčov a potvrdenie, že bola nehnuteľnosť riadne odovzdaná a prebratá. Taktiež v prípade problémov pri odovzdaní zapisuje nesúhlas nového majiteľa s daným stavom. V prípade, že ho kupujúci odmietne podpísať a nepreberie nehnuteľnosť, je dobré mať so sebou svedka - realitného makléra, ktorý danú skutočnosť zapíše a v prípade súdnych sporov potvrdí na súde. Taktiež zdokumentovať všetky vady a poškodenia, pre ktoré nový majiteľ odovzdávací protokol nepodpísal a nehnuteľnosť neprebral. Samozrejme odporúčame sa vždy dohodnúť a neriešiť situáciu s "horúcou hlavou", prípadne súdnou cestou, ktorá bude stáť obe strany značné financie, čas a nervy.
Nesplnenie podmienok zmluvy
V prípade, že jedna strana nesplní podmienky dohodnuté v kúpnej/nájomnej zmluve (napr. neodovzdá nehnuteľnosť načas, nevyprázdni podľa požiadaviek v zmluve, nechá na pozemku domáce zvieratá, neodstráni vady na majetku podľa dohody, zoberie hnuteľný majetok, ktorý bol uvedený že ostáva a pod.) je potrebné, aby kupujúci spísal výzvu s konkrétnymi požiadavkami a písomne doručil predávajúcemu. V prípade, že sa nedohodnú je potrebné prizvať súdneho znalca, ktorý sa zaoberá vadami na nehnuteľnostiach a ako krajné riešenie sa obrátiť na príslušné sudy SR.
Skryté vady
Aj to sa stáva, pri odovzdaní nehnuteľnosti sa zistia skryté vady (napr. vlhkosť, problém so statikou, chýbajúce povolenia na stavbu, zatekanie ...). Skryté vady je možné reklamovať podľa Občianskeho zákonníka, samozrejme toto riešenie odporúčame len v krajnom prípade, nakoľko potrebujete zavolať osobu, ktorá vám takéto potvrdenie o vade vystaví, prípadne bude svedčiť na súde ako odborník. Taktiež budete potrebovať právne zastúpenie, veľa času a nervov, preto odporúčame skôr vzájomnú dohodu s predávajúcou stranou a urobiť mierny kompromis, prípadne sa dohodnúť na vrátení nehnuteľnosti.
Problémy s komunikáciou
Jeden z tých častejších dôvodov hlavne v prípade, že predávajúci sú rozvedení, pohádaní a nekomunikujú navzájom. Tu odporúčame na komunikovanie realitného makléra, ktorý by mal časy všetkých zúčastnených strán zosúladiť a byť styčný bod pri odovzdaní. Ako krajné riešenie je opäť písomná výzva a pohrozenie súdom.
Na čo by ste v kúpnej zmluve nemali zabudnúť?
Práve pre takéto prípady by každá zmluva určite mala obsahovať a ochráni pred problémami s odovzdávaním nehnuteľnosti:
- najneskorší termín odovzdania
- zmluvnú pokutu za každý deň neodovzdania
- presný zoznam vecí, ktoré majú v nehnuteľnosti ostať a na ktoré ste sa dohodli
- závažné poškodenia, ktoré boli prezentované (a tým pádom nemôžu byť reklamované ako skryté vady)
- vypratanie nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaprataná a vy si ju žiadate vypratať)
- fotodokumentácia podpísaná oboma stranami
- požiadavky na prípadnú stavebnú úpravu do odovzdania nehnuteľnosti (opravy, nápravy, ...)
Na záver
Ani odovzdanie nehnuteľnosti sa mnohokrát neobíde bez problémov, či kľudného priebehu. Môže sa pritrafiť množstvo problémov, ktoré je treba vždy riešiť s nadhľadom, chladnou hlavou a tiež ústupkami z oboch strán. V konečnom dôsledku ide väčšinou len o "páreurové" záležitosti vzhľadom k cene nehnuteľnosti, preto by nemali hrať až takú rolu, ako mnohí tomu väčšinou pripisujú.