Predaj zdedenej nehnuteľnosti na Slovensku si vyžaduje splnenie viacerých legislatívnych a administratívnych povinností. V tomto článku sa pozrieme na kroky, ktoré musíte absolvovať, aby bol predaj po dedení podľa platnej legislatívy.
Ocenenie nehnuteľnosti
Ak ste zdedili nehnuteľnosť - byt, rodinný dom, chalupu, objekt, je potrebné notárovi dokladovať trhovú cenu nehnuteľnosti. Ocenenie pre dedičské konanie je povinné a pre potreby notára ho zabezpečujú realitné kancelárie. Sú lacnejšie ako znalecké posudky a presnejšie, nakoľko ich odhad vychádza z trhovej ceny - porovnávaním aktuálnych podobných nehnuteľností.
Dokončenie dedičského konania
Pred predajom zdedenej nehnuteľnosti je nevyhnutné ukončiť dedičské konanie - to znamená, že nehnuteľnosť musí byť právoplatne prepísaná na meno dediča, prípadne viacerých dedičov. Dedičšké konanie má vždy na starosti notár, ktorý bol dedičom automaticky prideléný štátom, v závislosti na lokalite trvalého pobytu zosnulého.
Zápis do katastra nehnuteľností
Po ukončení dedičského konania bude nehnuteľnosť zapísaná do katastra nehnuteľností na nového vlastníka, či už podľa závetu, dohody potomkov, prípadne platných zákonov o dedení. Tento úkon je nevyhnutný na to, aby dedič mohol nehnuteľnosť ďalej predávať a prepísanie nehnuteľnosti si viete overiť aj na internete - nový vlastník je vždy zapísaný na liste vlastníctva (LV). K zápisu na príslušnom úrade katastra je potrebné doložiť:
- právoplatné rozhodnutie z dedičského konania
- žiadosť o vklad vlastníckeho práva
Správny poplatok za podanie návrhu na vklad je 100€, pri zrýchlenom konaní (do 15 dní) 300€. Podanie na kataster vám vie zabezpečiť aj príslušný notár a to elektronickým podaním.
Daňové povinnosti
Predaj zdedenej nehnuteľnosti môže podliehať dani z príjmu, tu sú dôležité dva faktory. Aký ste mali rodinný vzťah a ako dlho danú nehnuteľnosť osoba vlastnila. Ak od nadobudnutia nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov, je príjem z predaja oslobodený od dane, ale musíte byť zároveň aj dedič v priamom rade (dedenie po otcovi, matke, starých rodičoch, pradodičoch). V opačnom prípade platíte daň, ktorá sa počíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a hodnotou nehnuteľnosti určenej v dedičskom konaní (z toho dôvodu je vždy potrebné ocenenie nehnuteľnosti pri dedení). Daň je vo výške 19 % alebo 25 % (pri vyšších príjmoch) a následne aj 14% daň do zdravotnej poisťovne.
Dôležité: Nikdy neodporúčame znižovať ocenenie nehnuteľnosti pri dedení, nakoľko daň platíte z rozdielu a čím by bol odhad pri dedení nižší, tým bude daň vyššia. Nezabudnite, že skoro až 33%/39% z rozdielu ide štátu na daniach!
Pozor: Dedič má povinnosť podať daňové priznanie v lehote do 31. marca nasledujúceho roka, ak sa naň vzťahuje povinnosť platenia dane.
Príprava predajnej dokumentácie
Pri samotnom predaji je potrebné vypracovať kúpnu zmluvu. S tou vám pomôže realitná kancelária, právnik, prípadne notár vo vašej lokalite. Kúpna zmluva musí samozrejme spĺňať zákonné požiadavky a neodporúčame ju vytvárať sami, nakoľko ide väčšinou o celoživotný majetok a za tých "pár stoviek eur" to určite nestojí. Po podpise zo strany kupujúcich, je potrebné navštíviť notára a ako predávajúci podpisať príslušne zmluvy pred ním. On následne podpisy overí a vy zanesiete zmluvy na príslušný úrad katastra. V prípade, že ste to nikdy nerobii, odporúčame sa obrátiť na profesionálnu realitnú kanceláriu.
Ostatné povinnosti
Pri predaji je dôležité nezabudnúť na:
- uhradenie všetkých záväzkov viazaných na nehnuteľnosť (napr. hypotéka, poplatky za energie, správcu nehnuteľnosti...),
- informovanie príslušných inštitúcií o zmene vlastníka (správca bytového domu, daňový úrad - v prípade, že máte daňovú povinnosť, obecný úrad - daň za nehnuteľnosť).
Čo ak je dedičov viac?
Ak má nehnuteľnosť viacerých spoluvlastníkov, tak vždy všetci musia s predajom súhlasiť, v opačnom prípade je nehnuteľnosť ťažko predateľná (kto by kúpil len časť nehnuteľnosti). Alternatívou je vyporiadanie spoluvlastníctva ešte pred samotným predajom, čo môže zahŕňať odkúpenie podielov, či dohodu ešte pri dedení u notára.
Pozor: Výnimkou je orná pôda, ktorá sa nemôže dedením rozdrobovať. V prípade, že by poddiel niektorého z vlastníkov bol po dedení menší ako 3000m2, je nutné sa dohodnúť, na koho bude pôda zapísaná a kto bude následný jediný dedič.
Záver
Predaj zdedenej nehnuteľnosti môže byť časovo náročný a často trvá mesiace, či dokocna až pol roka, no dodržanie legislatívnych požiadaviek vám pomôže vyhnúť sa problémom a prípadnému zdržaniu. Ak si nie ste istý, vždy je dobré poradiť sa s odborníkom, ako je notár, právnik a v prípade dedenia nehnuteľnosti profesionálny realitný maklér.