Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý určuje nie trhovu hodnotu nehnuteľnosti, ale hodnotu vychádzajúcu podľa cien materiálov, práce, veku stavby a podobne. To znamená, že neberie do úvahy okolie nehnuteľnosti (rovnaká cena ak je nehnuteľnosť moderná, alebo výzorovo nepríťažlivá, nerieši, či je vyhľadávaná lokalita alebo taká, kde nikto nechce bývať a pod.). Pri dedičskom konaní je však ocenenie nehnuteľnosti potrebné, dokonca zo zákona nevyhnutné, no je aj iná alternatíva, ktorá je presnejšia, lacnejšia a pre dedičov výhodnejšia.
Bežné prípady, keď ohodnotenie treťou stranou nie je potrebné
Samotný notár pri dedičskom konaní môže oceniť nehnuteľnosť orientačne, najmä ak:
- ide o jednoduchú nehnuteľnosť (byt, ktorých je v lokalite dostatok)
- pozemky, podľa tabuliek
- všetci dedičia súhlasia s hodnotou určenej notárom (napríklad na základe údajov dostupných na internete alebo orientačných tabuliek).
V takýchto prípadoch sa ocenenie zdedených nehnuteľnosti nevyžaduje, čo znižuje náklady na dedičské konanie, ale...
Situácie, keď je ocenenie nehnuteľnosti potrebné
1. Nezhody medzi dedičmi
Ak dedičia nesúhlasia s hodnotou nehnuteľnosti určenej notárom, ten musí akceptovať vypracovanie dedičškého ocenenia treťou - nestranou stranou. V prípade, že jeden z dedičov s danou výslednou sumou nesúhlasí, može dať vypracovať ďaľší svoj posudok a notár môže urobiť priemer zistených cien.
2. Komplikované alebo väčšie nehnuteľnosti
Pri nehnuteľnostiach s nejasnou hodnotou alebo nehnuteľnostiach, ktorých nie je na trhu dostatok.
3. Názor tretej strany
Väčšina notárov trvá na názore tretej strany a nechce určovať cenu nehnuteľnosti sám. Jeden z dôvodov je neskoršie možné platenie z rozdielu dane pri následnom predaji, prípadne možné ďalšie spory medzi dedičmi.
4. Možné a pravdepodobné následné súdne konanie
Ak je pravdepodobné, že sa dedičské konanie dostane na súd, dedičské ocenenie nehnuteľnosti bude dôležitý doklad pri pojednávaní a preto je viac než potrebné určiť cenu nezávislou treťou stranou.
Kto zabezpečuje a platí dedičské ocenenie nehnuteľnosti
Či sa už rozhodnete pre dedičské ocenenie zdedenej nehnuteľnosti cez súdneho znalca, alebo realitnú kanceláriu, vždy náklady znášajú dedičia v rovnakom pomere. Znalecký posudok býva niekoľkokrát drahší, ako ocenenie realitnou kanceláriou a navyše je väčšinou hodnota nehnuteľnosti nereálna, oproti aktuálnemu vývoju ceny na realitnom trhu. Výška ceny znaleckého posudku záleží vždy od typu nehnuteľnosti (rodinné domy sú väčšinou vyrazne drahšie) a ceny sa pohybujú približne medzi 180-350€. Realitné kancelárie si určujú cenu rovnakú (nezáleží od typu nehnuteľnosti), ale sa odvíja od počtu nehnuteľností. Ceny sú výrazne nižšie ako pri znaleckých posudkoch, nakoľko ide o časovo menej náročný úkon.
Záver
Ohodnotenie nehnuteľnosti pre potreby notára k dedičskému konaniu je nevyhnutné a vyžaduje si to zákon. Hlavne, ak nie ste dediči v priamom rade, prípadne nebola nehnuteľnosť vlastnená viac ako 5 rokov, odporúčame toto ocenenie nepodceniť a obrátiť sa práve na realitnú kanceláriu, ktorá vám dá potvrdenie o cene k danému dátumu a situácii na realitnom trhu. V opačnom prípade sa budete tešiť, že ste ušetrili pár stoviek na poplatku u notára, ale je možné, že na daniach zaplatíte štátu zbytočne tisíce, ba až desaťtisíce eur navyše.